Исходные данные: общая площадь здания 1000 м2; свободная площадь 40 м2; ставка аренды для арендованных площадей $120/м2-за год

Решение:
Решение задачи начнём с пункта «в».
1. Найдём потенциальный валовой доход;
S общ • Размер арендной платы = 1000 • 120 =120000 ($)
2. Найдём действительный валовой доход как:
Потенциальный валовой доход – поправка на недоиспользование =
120000 – (40 • 120) = 115200 ($)
3. Рассчитаем чистый операционный доход как:
Действительный валовой доход – операционные расходы =
115200 – 54000 = 61200 ($)
4. Рассчитаем денежные средства до налогообложения;
ЧОД – обслуживаниедолга до налогообложения =
61200 – 43200 = 18000 ($)
5. Ежегодные расходы по обслуживанию долга – это погашение 1/20 части кредита (т.к. кредит взят на 20 лет) и уплата %. Принимая, что % за кредит начисляются простым способом, т.е. от общей суммы кредита, то величина ипотечного кредита находится так:
Ежегодные платежи / 0,05 кредита(т.е.1/20) + % ставка 0,09 (т.е. 9%) =
43200 / 0,05 + 0,09 = 308571,5 ($)- это величина ипотечного кредита
6. Определим сумму ипотечного долга;
308571,5 + (308571,5 • 0,09 • 20лет) = 864000,2 ($)
7. Вычислим ипотечную постоянную, которая показывает, какую часть от общей величины составляют расходы на её обслуживание.
Ипотечная постоянная = Обслуживание долга / Величину ипотечного долга =
43200 / 864000,2 = 0,05
8. Найдём стоимость собственного капитала;
Ссобст.кап. = Соб в целом – Сумма ипотечного кредита
Соб в целом = Сумма ипотечного кредита / Коэффициент задолженности(80%)
Соб в целом = 308571,5 / 0,8 = 385714,4 ($) – общая стоимость недвижимости
Коэффициент ипотечной задолженности показывает, какая часть стоимости объекта недвижимости в целом приобретается за счёт ипотечного кредита.
Ссобст.кап. = 385714,4 – 308571,5 = 77142,9 ($)
9. Определим общую стоимость улучшений = Соб в целом – Сземли =
385714,4 – 75000 = 310714,4 ($)
10. Рассчитаем коэффициент недоиспользования как: Потери от недоиспользования / Потенциальный валовой доход = (40 * 120) / (1000 *120) = 0,04
11. Рассчитаем коэффициент загрузки как: 1 – Коэффициент недоиспользования = Действительный валовой доход / Потенц. Валовой доход = 1 -0,04 = 115200 /120000 = 0,96
12. Рассчитаем коэффициент самоокупаемости по отношению к действительному и потенциальному валовому доходу:
Ксамоокуп.потенц.= Операционные расходы + обслуживание долга / Валовой доходпотенц. = (54000 + 43200) /120000 = 0,81
Ксамоокуп.действит.= Операционные расходы + обслуживание долга / Валовой доходдействит.= (54000 + 43200) /115200 = 0,84
Собственник объекта недвижимости получает прибыль в размере: 100% - 81% =19 % потенциального дохода или: 100% - 84 % = 16 % действительного дохода.
13. Рассчитаем коэффициент покрытия долга = ЧОД / Обслуживание долга =
61200 / 43200 = 1,42
Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход превышает расходы по обслуживанию долга
14. МВР = Цена продажи / Потенциальный валовой доход = 385714,4 /120000 = 3,21
15. Рассчитаем общий коэффициент рентабельности как:
ЧД до налогообложения / Величина ипотечного долга = 61200 / 864000,2 = 0,07
16. Рассчитаем ставку дивидендов на собственный капитал.
Коэф. дивидендов на собст. кап-л = ЧОД – Обслуживание долга / Собственный капитал = (61200 – 4320000) / 77142,9 = 0,23
Т.о. 23 % собственного капитала мы можем пустить на выплату дивидендов.
Полученные результаты занесём в таблицу 6.
Объект недвижимости
Годовой валовой доход, $
120000
- Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $
4800
= Действительный валовой доход
115200
- Операционные расходы, $
54000
= Чистый операционный доход
61200
-Обслуживание долга
43200
=Денежные средства до налогообложения
18000
Переходим к пункту «А»- составим баланс с выделением активов и пассивов.
Баланс
Актив
Сумма, $
Пассив
Сумма, $
1.Стоимость объекта недвижимости в целом
385714,4
1.Собственный капитал
77142,9
1.1.Стоимость земли
75000
2.Ипотечный кредит
308571,5
1.2.Стоимость улучшений
310714,4
Итого:
385714,4
ИТОГО:
385714,4